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新闻日历
无锡购房一次性付清能省几万
——银行贷款门槛高难享优惠
时间:2010-9-2 8:56:02 出处: 作者: 3586次

    额度不等,少则1%多则5%

    华夏春晓在售高层7000元/平米起、5天内签约优惠30元/平米、商贷再优惠30元/平米、一次性付款再优惠60元/平米;太湖国际社区帝景阁全款9.7折、按揭9.8折;万达广场C区一次性付款9.6折、D区一次性付款9.8折、按揭统一享9.9折;梅里香舍一次性付款9.5折、商贷9.7折、公积金9.9折;天元世家一次性付款享受9.5折、贷款9.7折……昨日记者搜索了各类媒体上的楼盘优惠信息,对于一次性付款几乎是无一例外地都给予了相应的折扣,而且优惠额度要比贷款的高出好几个百分点。

    采访中,不少市民都感觉,新政之后虽未见楼盘明码降价,但开发商促销力度明显比以前大了,各种优惠也多了起来。尤其是对于一次性付款,基本上已成了楼盘统一的优惠活动,只是折扣度不同而已,少则1%,多则5%,且都是在原有基础上额外再享的。

    老生常谈,多年惯用手段

    “对于一次性付款的优惠,并不是现在新推的,只是老生常谈而已。”惠山区一楼盘的企划部经理告诉记者,一次性付款可享扣点,这即使在楼市鼎盛时期也有,只不过那时候开发商一般不会放在嘴上,而是把该项优惠作为一个暗折扣,如果购房者提出就给,不提也就没有了。

  新政之后,市场处于观望中,一些楼盘为了吸引消费,便拿着这一惯有、却鲜为人知的优惠大肆宣传,一方面算是应对调控的措施,另一方面也可以让购房者觉得推出了实实在在的优惠。

  快速回款,利于资金周转

    在采访中,开发商表示,回款较快,有利于资金周转,因此一次性付款的优惠额度会比公积金和商贷高。

  据了解,对开发商来说,不同付款方式的回款速度是不一样的。如公积金贷款购房的回款手续比较慢,至少要半个月时间,有时甚至要等上一个月;而商业贷款,则要快一些,但也要一个星期左右的时间;一次性付款最为快捷,开发商可以在卖出房子的同时把全部房款收入囊中。对于向来崇尚资金为王的房地产开发企业来说,当然也就更希望一次性付款,毕竟不要再等公积金中心或银行转款了,可以直接回笼资金。为了鼓励更多的购房者能一次性付款,在购房中也会给予更多的优惠。

  一纸空文,主体不是刚需

    融润投资顾问有限公司的徐龙总经理表示,目前开发商们的资金链普遍“绷”得比较紧,客户选择一次性购房,这样开发商就可以最快的速度回笼房款,减小了资金压力。现在楼市销售在调控下出现了停滞,这对开发商的资金周转影响甚大,因此现在几乎所有的开发商都会给予一次性付款最高额度的折扣,主要是为了缓解资金压力。此外也有业内人士认为,一次性付款并不是针对刚性需求推出的,该优惠面向的客户更多的是改善性需求和投资需求。因此在目前购房主体集中的刚性需求之际,这一优惠在一定程度上算是一纸空文。

  能省数万,实际办理不多

    虽说一次性付款可以拿到更多优惠,可对于大部分刚性需求者来说,却很难做到一次性付款。

  在采访中,记者了解到,多年前银行就针对开发商的一次性付款推出了直客式贷款方式。即由银行直接把购房款贷给购房者,让购房者把自己的房款首付和获得的银行贷款加在一起的总房款一次性付给开发商的贷款模式。

  使用银行直贷的方式来一次性付款购房,买房人得到的实惠相当丰厚。譬如在城中购买一套面积120平米的住宅,单价8000元/平米,总价96万元。若一次性付款,开发商给予3%的优惠。那么仅这一条就可以节省2.88万元的购房支出。

  此外,客户还可以省去公证费、房贷保险费等相关费用。如,你是该银行的优质客户,即可获得该银行认可的第三方自然人作保证,则不需要支付5000元担保费用。各项减免相加,总共可节省购房支出超过3万元。

  “直贷购房?好多年了!”无锡常发置业有限公司营销部部长花冬春称,“我们很欢迎,不过在实际办理的购房中此类付款并不多见。”

  随后,记者又询问了多个楼盘,了解到在目前无锡的购房中,大部分都是通过贷款来完成的,一次性付款的比例并不高,低于30%,直贷购房的更是少之又少。

  客户有求,银行方冷对待

    记者采访了无锡多家银行后发现,虽然这类住房贷款由来已久,但至今并不是每家银行都开设了此业务,目前仅中信银行、农业银行、建设银行等可办理,大多只针对一手房,且都表示业务量不大,主要因为申请此贷款的门槛较高,只对VIP客户开放,所以很多人还并不知道有此贷款方式。其实,银行发放“直客式”住房贷款,执行的首付和利率标准和普通商业贷款是一样的。也就是说,购房者并不能由此获得更多或更优惠的贷款,只不过可用此获得有些楼盘承诺的一次性付款优惠折扣。

  记者到一些商业银行的个人贷款受理网点了解到,一般都有提供“直客式”个人贷款受理业务。事实上,早在本世纪初,就有银行率先尝试起“直客式”贷款,后在2006、2007年时,这一创新模式在国内多个银行实施,但一直不是很普遍,“特别是今年无锡楼市经历调整,国家在收紧银根,各银行既没有促销计划,也没有放贷任务指标,都将这一模式束之高阁。”中信银行某网点工作人员告诉记者。

  风险太大,宁愿贷给熟人

    “购买一手楼需要开发商提供阶段性的担保责任,但直客式按揭就相当于一次性付款,开发商无需担保。因此,这就要求银行对于借款人的诚信度、还款能力等有更严格的要求和审查,所以基本上只针对高端V IP客户或是熟人。”无锡农业银行某支行行长说。“我们银行只针对本行的优质客户办理,或是公务员、教师、医生这几类职业。”招商银行的客服代表告诉记者,这类选择“直客式贷款”的客户,让银行把原本要打到开发商账户的房款,直接打到购房者的账户上,由购房者把钱一次性付给开发商。但需注意的是,银行往往会要求购房者找一家担保公司,因此会付一笔担保费用,购房者要算下是否划算。

  “这项业务银行都没有全面展开,其实银行可以通过这种贷款方式得到很多的附加利益,比如最近压抑的购房需求在一定程度上会有所释放,而楼盘消费者又是银行争夺的优质客户,利用直客式贷款方式,银行与客户直接联系,一方面有利于全面了解客户需求,做熟悉的客户,还可以提高风险防范能力。同时还可以培育、发展长期优质客户。”这位农行某支行的负责人说。

  但是这位负责人同时认为,银行也并不是给每位购房者都提供这种贷款的便利。“银行还是有很大风险的,一般会首先评估楼盘,另外还要对客户情况进行全方位的了解,有效防止‘假按揭’等情况。”他指出,目前很多在售楼盘都是现房,许多消费者购买的都是已封顶、无完工风险的楼盘,在这一点上让银行不用担心出现“烂尾楼”,直客式贷款操作起来也更放心。但是由于直客式贷款没有开发商的担保,所以在客户办完预告登记之前,等于是信用放款,万一客户没有办理预告登记,而直接将房产转让,那银行就面临很大的风险了。

  门槛提高,审批更为严格

    “前几个月朋友在某楼盘购买了一套房子,就采用了直客式贷款方式,但近期我去咨询办理的时候,发现银行提高了门槛,审批似乎更为严格,时间比以前长了。”记者随后采访了负责该楼盘银行按揭、贷款的客户经理。该经理表示,确实银行有提高收费和门槛的一个倾向,收费标准也是银行定的,会按照规定执行。

  但是,该经理认为,直客式贷款将购房者的信用风险由原来的银行与发展商共同承担,转变为由银行自己承担。而在原来的模式下,发展商一般都会在银行存入一定规模的保证金,以控制银行的风险。因此,在直客式贷款模式下,银行出于风险全部由自己承担的考虑,加上个人信用体系建设尚处于起步阶段,银行收紧直客式房贷也就在情理之中。

(责任编辑:过焰)
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